Langsung ke konten
PropertiMania — beranda
Pasang iklan

Simulasi cicilan rumah

Kalkulator KPR

Hitung perkiraan cicilan KPR dengan bunga fixed di tahun-tahun awal lalu bunga floating. Atur harga, uang muka, tenor, dan suku bunga — hasilnya langsung berubah.

Rp
20%
Rp
20 tahun
%/thn
tahun
%/thn

Cicilan tahun 1–3 (bunga fixed 7,5%)

Rp 3.222.373

per bulan

Cicilan mulai tahun ke-4 (floating 11%)
Rp 4.026.089
Pinjaman pokok
Rp 400.000.000
Total bunga
Rp 537.327.507
Total bayar (pokok + bunga)
Rp 937.327.507

Saran penghasilan minimum

Rp 12.078.267/bulan

Cicilan sebaiknya tidak lebih dari ⅓ penghasilan bulanan.

Hasil ini simulasi dengan metode anuitas, bukan penawaran kredit. Suku bunga, biaya (provisi, asuransi, notaris), dan persetujuan KPR ditentukan oleh bank.

Tabel angsuran per tahun

Cicilan dan bunga pada bulan pertama setiap tahun; pokok dan bunga dijumlah per tahun.

Tahun Bunga Cicilan/bulan Pokok dibayar Bunga dibayar Sisa pinjaman
1 7,5% Rp 3.222.373 Rp 8.972.748 Rp 29.695.725 Rp 391.027.252
2 7,5% Rp 3.222.373 Rp 9.669.326 Rp 28.999.147 Rp 381.357.926
3 7,5% Rp 3.222.373 Rp 10.419.981 Rp 28.248.493 Rp 370.937.945
4 11% Rp 4.026.089 Rp 7.900.325 Rp 40.412.739 Rp 363.037.620
5 11% Rp 4.026.089 Rp 8.814.541 Rp 39.498.523 Rp 354.223.079
6 11% Rp 4.026.089 Rp 9.834.550 Rp 38.478.514 Rp 344.388.530
7 11% Rp 4.026.089 Rp 10.972.592 Rp 37.340.472 Rp 333.415.937
8 11% Rp 4.026.089 Rp 12.242.328 Rp 36.070.736 Rp 321.173.610
9 11% Rp 4.026.089 Rp 13.658.996 Rp 34.654.068 Rp 307.514.614
10 11% Rp 4.026.089 Rp 15.239.599 Rp 33.073.465 Rp 292.275.015
11 11% Rp 4.026.089 Rp 17.003.108 Rp 31.309.956 Rp 275.271.907
12 11% Rp 4.026.089 Rp 18.970.687 Rp 29.342.377 Rp 256.301.220
13 11% Rp 4.026.089 Rp 21.165.953 Rp 27.147.111 Rp 235.135.267
14 11% Rp 4.026.089 Rp 23.615.253 Rp 24.697.811 Rp 211.520.014
15 11% Rp 4.026.089 Rp 26.347.982 Rp 21.965.082 Rp 185.172.032
16 11% Rp 4.026.089 Rp 29.396.940 Rp 18.916.124 Rp 155.775.092
17 11% Rp 4.026.089 Rp 32.798.720 Rp 15.514.344 Rp 122.976.372
18 11% Rp 4.026.089 Rp 36.594.149 Rp 11.718.914 Rp 86.382.223
19 11% Rp 4.026.089 Rp 40.828.782 Rp 7.484.282 Rp 45.553.441
20 11% Rp 4.026.089 Rp 45.553.441 Rp 2.759.623 Rp 0

Apa itu KPR?

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman bank untuk membeli rumah, apartemen, atau properti lain. Anda membayar uang muka (DP), bank melunasi sisa harganya ke penjual, lalu Anda mencicil pinjaman itu setiap bulan selama tenor yang disepakati — umumnya 5 sampai 25 tahun. Selama kredit berjalan, sertifikat properti menjadi jaminan di bank.

Cara menghitung cicilan KPR (metode anuitas)

Hampir semua bank di Indonesia memakai metode anuitas: cicilan per bulan sama besar selama suku bunganya tidak berubah. Di awal tenor sebagian besar cicilan habis untuk bunga, dan porsi pokoknya membesar menjelang lunas. Rumusnya:

Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)

  • P — pokok pinjaman, yaitu harga properti dikurangi DP.
  • r — bunga per bulan, yaitu bunga per tahun dibagi 12.
  • n — tenor dalam bulan, misalnya 20 tahun = 240 bulan.

Contoh: rumah seharga Rp 500 jt dengan DP 20% (Rp 100 jt) berarti pokok pinjaman Rp 400 jt. Dengan tenor 20 tahun dan bunga fixed 7,5% selama 3 tahun, cicilannya sekitar Rp 3.222.373 per bulan. Setelah masa fixed, sisa pokok dihitung ulang dengan bunga floating 11% sehingga cicilan menjadi sekitar Rp 4.026.089 per bulan. Total bunga selama 20 tahun mencapai sekitar Rp 537,33 jt.

Bunga fixed vs floating

Bunga fixed berlaku tetap selama periode tertentu, biasanya 1–5 tahun pertama, sehingga cicilan mudah direncanakan. Setelah itu berlaku bunga floating yang mengikuti suku bunga bank dan bisa naik atau turun. Karena bunga floating umumnya lebih tinggi daripada bunga promo, cicilan setelah masa fixed biasanya ikut naik.

Saat membandingkan penawaran bank, jangan hanya melihat bunga promo. Tanyakan perkiraan bunga floating, lalu masukkan angka yang sedikit lebih tinggi ke kalkulator ini agar Anda siap bila bunga naik.

Tips menentukan DP dan tenor

  • DP yang lebih besar memperkecil pokok pinjaman, cicilan, sekaligus total bunga.
  • Siapkan juga dana untuk biaya akad dan pajak (provisi, administrasi, notaris, asuransi, BPHTB) — nilainya bisa mencapai 5–10% dari harga properti.
  • Usahakan seluruh cicilan utang tidak lebih dari sepertiga penghasilan bulanan.
  • Tenor panjang membuat cicilan ringan, tetapi total bunganya jauh lebih besar. Coba geser tenor di kalkulator untuk membandingkan.
  • Hitung kemampuan bayar dari cicilan setelah masa fixed, bukan dari cicilan promo.

Dokumen yang perlu disiapkan

Karyawan

  • KTP pemohon (dan pasangan), Kartu Keluarga, NPWP.
  • Surat nikah atau akta cerai bila ada.
  • Slip gaji 3 bulan terakhir dan surat keterangan kerja.
  • Rekening koran atau mutasi tabungan 3–6 bulan terakhir.

Wiraswasta dan profesional

  • KTP, Kartu Keluarga, NPWP.
  • Izin usaha (NIB) atau izin praktik untuk profesional.
  • Laporan keuangan atau rekening koran 6–12 bulan terakhir.

Dokumen properti

  • Salinan sertifikat (SHM/HGB) dan PBG/IMB.
  • Bukti lunas PBB tahun terakhir.
  • Surat pemesanan atau perjanjian jual beli dengan penjual/developer.

Persyaratan tiap bank bisa berbeda — pastikan daftar lengkapnya ke bank pilihan Anda.

Pertanyaan seputar KPR

Berapa uang muka (DP) yang dibutuhkan untuk KPR?

Besarnya DP ditentukan oleh bank dan ketentuan yang berlaku, biasanya sekitar 10–30% dari harga properti tergantung jenis properti, program, dan profil Anda. Semakin besar DP, semakin kecil pokok pinjaman sehingga cicilan dan total bunga ikut turun. Kalkulator ini memakai DP 20% sebagai titik awal.

Apa bedanya bunga fixed dan floating?

Bunga fixed tetap selama masa tertentu (umumnya 1–5 tahun), jadi cicilan tidak berubah. Setelah itu berlaku bunga floating yang mengikuti suku bunga bank dan bisa naik atau turun. Karena itu cicilan setelah masa fixed biasanya lebih besar daripada cicilan awal.

Bagaimana cara menghitung cicilan KPR?

Bank di Indonesia umumnya memakai metode anuitas: cicilan per bulan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), dengan P pokok pinjaman, r bunga per bulan (bunga per tahun ÷ 12) dan n jumlah bulan. Saat masa fixed berakhir, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dengan bunga floating untuk sisa tenor.

Berapa penghasilan minimum untuk mengajukan KPR?

Bank biasanya mensyaratkan total cicilan tidak lebih dari sekitar sepertiga penghasilan bulanan. Kalkulator ini memakai batas tersebut, jadi saran penghasilan minimum kira-kira tiga kali cicilan tertinggi Anda. Bila Anda punya cicilan lain, siapkan penghasilan yang lebih besar.

Berapa lama tenor KPR yang ideal?

Tenor bisa 1 sampai 30 tahun, biasanya dengan batas usia saat lunas. Tenor panjang membuat cicilan lebih ringan tetapi total bunga jauh lebih besar; tenor pendek sebaliknya. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih nyaman untuk keuangan Anda.

Apakah hasil simulasi ini sama dengan tawaran bank?

Tidak selalu. Hasil kalkulator adalah perkiraan. Bank bisa memakai bunga, masa fixed, dan cara pembulatan yang berbeda, serta menambahkan biaya provisi, administrasi, appraisal, asuransi, dan notaris. Mintalah simulasi resmi dari bank sebelum memutuskan.

Bisakah KPR dilunasi lebih cepat?

Bisa. Namun banyak bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, terutama selama masa bunga fixed. Tanyakan besaran penalti dan syaratnya sejak awal agar Anda bisa merencanakan pelunasan.