Langsung ke konten
PropertiMania — beranda
Pasang iklan

Simulasi cicilan rumah

Kalkulator KPR

Hitung perkiraan cicilan KPR dengan bunga fixed di tahun-tahun awal lalu bunga floating. Atur harga, uang muka, tenor, dan suku bunga — hasilnya langsung berubah.

Rp
20%
Rp
20 tahun
%/thn
tahun
%/thn

Cicilan tahun 1–3 (bunga fixed 7,5%)

Rp 8.055.932

per bulan

Cicilan mulai tahun ke-4 (floating 11%)
Rp 10.065.222
Pinjaman pokok
Rp 1.000.000.000
Total bunga
Rp 1.343.318.766
Total bayar (pokok + bunga)
Rp 2.343.318.766

Saran penghasilan minimum

Rp 30.195.666/bulan

Cicilan sebaiknya tidak lebih dari ⅓ penghasilan bulanan.

Hasil ini simulasi dengan metode anuitas, bukan penawaran kredit. Suku bunga, biaya (provisi, asuransi, notaris), dan persetujuan KPR ditentukan oleh bank.

Tabel angsuran per tahun

Cicilan dan bunga pada bulan pertama setiap tahun; pokok dan bunga dijumlah per tahun.

Tahun Bunga Cicilan/bulan Pokok dibayar Bunga dibayar Sisa pinjaman
1 7,5% Rp 8.055.932 Rp 22.431.870 Rp 74.239.313 Rp 977.568.130
2 7,5% Rp 8.055.932 Rp 24.173.315 Rp 72.497.869 Rp 953.394.815
3 7,5% Rp 8.055.932 Rp 26.049.952 Rp 70.621.231 Rp 927.344.863
4 11% Rp 10.065.222 Rp 19.750.812 Rp 101.031.848 Rp 907.594.051
5 11% Rp 10.065.222 Rp 22.036.353 Rp 98.746.307 Rp 885.557.698
6 11% Rp 10.065.222 Rp 24.586.374 Rp 96.196.286 Rp 860.971.324
7 11% Rp 10.065.222 Rp 27.431.481 Rp 93.351.179 Rp 833.539.844
8 11% Rp 10.065.222 Rp 30.605.820 Rp 90.176.840 Rp 802.934.024
9 11% Rp 10.065.222 Rp 34.147.489 Rp 86.635.170 Rp 768.786.534
10 11% Rp 10.065.222 Rp 38.098.997 Rp 82.683.663 Rp 730.687.537
11 11% Rp 10.065.222 Rp 42.507.769 Rp 78.274.891 Rp 688.179.768
12 11% Rp 10.065.222 Rp 47.426.718 Rp 73.355.941 Rp 640.753.050
13 11% Rp 10.065.222 Rp 52.914.883 Rp 67.867.777 Rp 587.838.167
14 11% Rp 10.065.222 Rp 59.038.132 Rp 61.744.528 Rp 528.800.035
15 11% Rp 10.065.222 Rp 65.869.956 Rp 54.912.704 Rp 462.930.080
16 11% Rp 10.065.222 Rp 73.492.350 Rp 47.290.310 Rp 389.437.730
17 11% Rp 10.065.222 Rp 81.996.799 Rp 38.785.860 Rp 307.440.930
18 11% Rp 10.065.222 Rp 91.485.374 Rp 29.297.286 Rp 215.955.557
19 11% Rp 10.065.222 Rp 102.071.955 Rp 18.710.705 Rp 113.883.602
20 11% Rp 10.065.222 Rp 113.883.602 Rp 6.899.057 Rp 0

Apa itu KPR?

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman bank untuk membeli rumah, apartemen, atau properti lain. Anda membayar uang muka (DP), bank melunasi sisa harganya ke penjual, lalu Anda mencicil pinjaman itu setiap bulan selama tenor yang disepakati — umumnya 5 sampai 25 tahun. Selama kredit berjalan, sertifikat properti menjadi jaminan di bank.

Cara menghitung cicilan KPR (metode anuitas)

Hampir semua bank di Indonesia memakai metode anuitas: cicilan per bulan sama besar selama suku bunganya tidak berubah. Di awal tenor sebagian besar cicilan habis untuk bunga, dan porsi pokoknya membesar menjelang lunas. Rumusnya:

Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)

  • P — pokok pinjaman, yaitu harga properti dikurangi DP.
  • r — bunga per bulan, yaitu bunga per tahun dibagi 12.
  • n — tenor dalam bulan, misalnya 20 tahun = 240 bulan.

Contoh: rumah seharga Rp 500 jt dengan DP 20% (Rp 100 jt) berarti pokok pinjaman Rp 400 jt. Dengan tenor 20 tahun dan bunga fixed 7,5% selama 3 tahun, cicilannya sekitar Rp 3.222.373 per bulan. Setelah masa fixed, sisa pokok dihitung ulang dengan bunga floating 11% sehingga cicilan menjadi sekitar Rp 4.026.089 per bulan. Total bunga selama 20 tahun mencapai sekitar Rp 537,33 jt.

Bunga fixed vs floating

Bunga fixed berlaku tetap selama periode tertentu, biasanya 1–5 tahun pertama, sehingga cicilan mudah direncanakan. Setelah itu berlaku bunga floating yang mengikuti suku bunga bank dan bisa naik atau turun. Karena bunga floating umumnya lebih tinggi daripada bunga promo, cicilan setelah masa fixed biasanya ikut naik.

Saat membandingkan penawaran bank, jangan hanya melihat bunga promo. Tanyakan perkiraan bunga floating, lalu masukkan angka yang sedikit lebih tinggi ke kalkulator ini agar Anda siap bila bunga naik.

Tips menentukan DP dan tenor

  • DP yang lebih besar memperkecil pokok pinjaman, cicilan, sekaligus total bunga.
  • Siapkan juga dana untuk biaya akad dan pajak (provisi, administrasi, notaris, asuransi, BPHTB) — nilainya bisa mencapai 5–10% dari harga properti.
  • Usahakan seluruh cicilan utang tidak lebih dari sepertiga penghasilan bulanan.
  • Tenor panjang membuat cicilan ringan, tetapi total bunganya jauh lebih besar. Coba geser tenor di kalkulator untuk membandingkan.
  • Hitung kemampuan bayar dari cicilan setelah masa fixed, bukan dari cicilan promo.

Dokumen yang perlu disiapkan

Karyawan

  • KTP pemohon (dan pasangan), Kartu Keluarga, NPWP.
  • Surat nikah atau akta cerai bila ada.
  • Slip gaji 3 bulan terakhir dan surat keterangan kerja.
  • Rekening koran atau mutasi tabungan 3–6 bulan terakhir.

Wiraswasta dan profesional

  • KTP, Kartu Keluarga, NPWP.
  • Izin usaha (NIB) atau izin praktik untuk profesional.
  • Laporan keuangan atau rekening koran 6–12 bulan terakhir.

Dokumen properti

  • Salinan sertifikat (SHM/HGB) dan PBG/IMB.
  • Bukti lunas PBB tahun terakhir.
  • Surat pemesanan atau perjanjian jual beli dengan penjual/developer.

Persyaratan tiap bank bisa berbeda — pastikan daftar lengkapnya ke bank pilihan Anda.

Pertanyaan seputar KPR

Berapa uang muka (DP) yang dibutuhkan untuk KPR?

Besarnya DP ditentukan oleh bank dan ketentuan yang berlaku, biasanya sekitar 10–30% dari harga properti tergantung jenis properti, program, dan profil Anda. Semakin besar DP, semakin kecil pokok pinjaman sehingga cicilan dan total bunga ikut turun. Kalkulator ini memakai DP 20% sebagai titik awal.

Apa bedanya bunga fixed dan floating?

Bunga fixed tetap selama masa tertentu (umumnya 1–5 tahun), jadi cicilan tidak berubah. Setelah itu berlaku bunga floating yang mengikuti suku bunga bank dan bisa naik atau turun. Karena itu cicilan setelah masa fixed biasanya lebih besar daripada cicilan awal.

Bagaimana cara menghitung cicilan KPR?

Bank di Indonesia umumnya memakai metode anuitas: cicilan per bulan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), dengan P pokok pinjaman, r bunga per bulan (bunga per tahun ÷ 12) dan n jumlah bulan. Saat masa fixed berakhir, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dengan bunga floating untuk sisa tenor.

Berapa penghasilan minimum untuk mengajukan KPR?

Bank biasanya mensyaratkan total cicilan tidak lebih dari sekitar sepertiga penghasilan bulanan. Kalkulator ini memakai batas tersebut, jadi saran penghasilan minimum kira-kira tiga kali cicilan tertinggi Anda. Bila Anda punya cicilan lain, siapkan penghasilan yang lebih besar.

Berapa lama tenor KPR yang ideal?

Tenor bisa 1 sampai 30 tahun, biasanya dengan batas usia saat lunas. Tenor panjang membuat cicilan lebih ringan tetapi total bunga jauh lebih besar; tenor pendek sebaliknya. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih nyaman untuk keuangan Anda.

Apakah hasil simulasi ini sama dengan tawaran bank?

Tidak selalu. Hasil kalkulator adalah perkiraan. Bank bisa memakai bunga, masa fixed, dan cara pembulatan yang berbeda, serta menambahkan biaya provisi, administrasi, appraisal, asuransi, dan notaris. Mintalah simulasi resmi dari bank sebelum memutuskan.

Bisakah KPR dilunasi lebih cepat?

Bisa. Namun banyak bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, terutama selama masa bunga fixed. Tanyakan besaran penalti dan syaratnya sejak awal agar Anda bisa merencanakan pelunasan.